יאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת באשר לכדאיות העסקה.
כל אדם בישראל שרכש דירה או בית או מכר אותם, יודע כי עסקאות נדל"ן בארץ כרוכות בתשלום של מיסי מקרקעין. מיסים אלו נוטים להגיע לסכומים משמעותיים מאוד הן עבור רוכשי הנכסים והן עבור המוכרים ויכולים להפוך את העסקה בכללותה להרבה פחות כדאית. לכן אם אתם עומדים לקראת עסקת נדל"ן כרוכשים או כמוכרים, כדאי לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין כבר בשלבים הראשוניים ביותר של העסקה, לשם ביצוע הערכה מקצועית של המיסים שעתידים לחול עליכם בעקבותיה ובחינת דרכים להפחתתם. עורך דין המתמחה בתחום המיסוי, ידע לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת באשר לכדאיות העסקה שבכוונתכם לבצע.
מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה דירה או זכות במקרקעין. שיעורי המס אינם מוחלטים ומתחלקים למדרגות מס רכישה המעודכנות אחת לשנה. כמו כן, ישנם מקרים בהם רוכשי הדירות זכאים לפטור או להפחתה של מס הרכישה, ועל כן, בטרם ביצוע העסקה חיוני לפנות לייעוץ מול עו"ד מיסוי מקרקעין מנוסה.
. על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – לא ישולם מס
לדוגמה: רכישת דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק) בסך של 2,200,000 ₪ :
על חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ – לא ישולם מס
על חלק השווי העולה על 1,919,155 ₪ ועד 2,200,000 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% = 9,830 ₪
סה"כ מס רכישה לתשלום: 9,830 ₪.
. על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ – 8%
לדוגמה: רכישת דירת מגורים (שאינה יחידה) בסך של 6,000,000 ₪:
על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪ ישולם מס בשיעור 8% = 469,818 ₪
על חלק השווי העולה על 5,872,725 ₪ ישולם מס בשיעור 10% = 12,727 ₪
סה"כ מס רכישה לתשלום – 482,545 ₪
מס רכישה לקרקע שאינה למגורים ולקרקע למגורים
עבור קרקע שאינה מיועדת למגורים יש מס קבוע של 6%, ואילו לקרקע המיועדת לבנייה יש מס קבוע של 5% בתנאי שאושרה בה דירה אחת לפחות למגורים בתוך שנתיים מאז רכישת הקרקע.
מס שבח מקרקעין הוא מס על רווחים מנכסי מקרקעין , אותו משלם מי שמוכר זכות במקרקעין. זהו מס שכללי המיסוי החלים עליו אינם פשוטים להבנה כלל ועיקר, לכן כאשר ניגשים לביצוע עסקת נדל"ן חשוב להתייעץ בעורך דין מתמחה במיסוי מקרקעין בנושא של תשלום מס שבח.
תשלום מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרה בו אין זכאות לפטור. לפני מכירת דירה כדאי לבצע סימולציה הבודקת האם העסקה חייבת במס ומה יהיה גובה מס השבח המשוער, משום שהתוצאה עשויה להשפיע על כדאיות העסקה.
שבח לפי סעיף 6 (ב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963 הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין.
חישוב מס שבח מתבסס על ההפרש בין מחיר הרכישה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. ככל ששווי הרכישה גדל, השבח קטן. ישנם פרמטים המשפיעים על שווי הרכישה (מגדילים או מקטינים אותה) כגון ניכויים המותרים על פי סעיף 39 לחוק, הוצאות ששולמו לאחר המכירה ופחת.
חישוב מס שבח הוא עניין מורכב, ובניגוד למס רכישה אין מדרגות פשוטות לחישובו. ברוב המקרים בהם אין זכאות לפטור, שיעור מס השבח יעמוד על 25% על עסקאות החל מ-2014, ועד ל-40% בתקופות שקדמו לכך.
באתר רשות המיסים קיים מחשבון מס שבח המציג תחשיב מס שבח צפוי ואת הסכום המשוער לתשלום. למרות שאפשר לבדוק לבד את המספרים, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין. עורך הדין יוכל לבדוק לוודא כי מועד הרכישה והשווי מדויקים במקרים מורכבים (כמו למשל כשהדירה התקבלה בירושה, אגב גירושים או במתנה), האם המוכר עומד בתנאי פטור ממס שבח והאם עומדות בפניו אפשרויות של הפחתה של מס השבח באמצעות ניכויים או באמצעות פריסת מס שבח.
היטל השבחה הינו מס שבעלי נכסי מקרקעין (או חוכרים לדורות) מחויבים לשלם במדינת ישראל בעקבות מכירת הנכס הנדל"ני שבבעלותם. היטל זה מוטל מטעם הוועדה ברשות המקומית שאישרה תוכניות בנייה שהובילו לעלייה בשווי הנכס. כשמדברים על היטל השבחה הכוונה הינה לתשלום של אחוז מסוים מעליית הערך של הנכס. זהו נושא שקריטי לבדוק מראש כדי לא לצאת בהפסד מעסקת מכירה של נדל"ן. בהקשר זה חשוב להזכיר כי כאשר קיימות זכויות בניה נוספות שלא מומשו בנכס, ערכו של הנכס הנמכר צריך לגלם גם את הזכויות שלא נוצלו. בהעדר תכנון מס יסודי ומקיף על ידי עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין – עלות הנכס הנטו עלולה לקטון בעשרות ואף במאות אלפי ש"ח.
משרד עורכי דין שירן גורפיין כהן הינו משרד בוטיק, המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין ונדל"ן, צוואות וירושות ויפוי כוח מתמשך.
שירן גורפיין כהן
חפשו בוויז