רוכשים רבים טועים לחשוב שבמקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן אין להם צורך בליווי משפטי, משום שלרוב, הם נדרשים לשלם שכר טרחת עורך דין עבור שירותים משפטיים שהם מקבלים מעורך דין ששוכר עבורם הקבלן. אלא שעורך הדין מטעם הקבלן מעניק לרוכשים שירותים משפטיים בכל הנוגע לרישום הדירה בלבד, והוא אינו מייצג אותם בניהול המשא ומתן אל מול הקבלן, ולא מבצע עבורם את הבדיקות הנדרשות וההכרחיות שיש לעשות קודם לרכישת הדירה.
עסקאות רכישת דירה מקבלן מחייבות התייעצות עם עו"ד מומחה בתחום, שיעניק לכם כרוכשים מעטפת מקצועית מלאה לכל הנושאים שעולים מההסכם, שעיקרם תכנוניים, משפטיים ומסחריים.
בתהליך רכישת הדירה מהקבלן, הכרחי לבצע מספר בדיקות מקדמיות, שממצאיהן ישליכו באופן ישיר על אופיו של ההסכם ואף על שוויה של העסקה. כך, ישנה משמעות רבה למקור זכויותיו של הקבלן בקרקע, האם מדובר בעסקת קומבינציה, האם ישנו ליווי בנקאי לפרוייקט, האם הפרוייקט נבנה בהיתר ועוד ולכל אלו יש לתת ביטוי במסגרת ההסכם.
אחת מהבדיקות הראשונות שיש לעשות בטרם רכישת דירה מקבלן, היא להבין האם קיים ליווי בנקאי לפרוייקט. כאשר קיים ליווי בנקאי לפרוייקט, המשמעות היא שהקבלן לוקח מימון מבנק מלווה, פותח חשבון בנק על שמו, ומעניק לבנק המלווה את הסמכות הבלעדית לניהול החשבון. בתמורה, הבנק המלווה מזרים לחשבון את כספי ההלוואה והקבלן משלם מחשבון זה בלבד לספקים ולקבלני המשנה עמם הוא עובד על הפרויקט. בהתאם לקצב התקדמות הבניה, הנבחן על ידי מהנדס מטעם הבנק המלווה את הפרויקט, קובע הבנק את סכום הכסף אותו הוא מזרים לחשבון. כדי להבטיח את כספם של רוכשי דירות, נקבע בחוק שאין להפקיד כספים באופן ישיר בחשבונו האישי של הקבלן. לכן, רוכשי הדירות מפקידים אף הם את התשלומים לרכישת הדירה בחשבון הבנק הזה באמצעות שוברי תשלום. היתרון המרכזי של שיטת הליווי הבנקאי הוא הביטחון שהיא מעניקה לרוכשי הדירות – הבנק המלווה מנפיק ללקוח ערבות חוק מכר בתמורה לסכום שהפקיד בחשבון הבנק הסגור, כך שבמקרים שבהם נכשל הפרויקט, רוכש הדירה יקבל בחזרה את כספו.
עורך דין מנוסה בעסקאות של רכישת דירה מקבלן, יידע לבחון ולוודא כי לפרויקט יש בנק מלווה. בנוסף, עורך הדין יוודא כי אכן קיים חשבון כאמור ויבחן את פרטיו, וכן יוודא כי קיים מנגנון בהסכם ההולם את הוראות החוק לפיו כל סכום שיועבר על ידי הרוכש יועבר וישולם אך ורק באמצעות "פנקס שוברים" ישירות לחשבון הבנק המלווה וכנגדו תינתן ערבות בנקאית בתוך 14 יום מיום התשלום.
מי מכם שנתקל בהסכם מכר ברכישת דירה מקבלן ודאי יודע כי מדובר בהסכם המונה עשרות רבות של עמודים, כאשר לרוב, מדובר בהסכם אחיד לכלל הדיירים בבניין. ובכן, אין המדובר בהסכם שיש להתייחס אליו בבחינת כזה ראה וקדש. נהפוך הוא, יש לקרוא את סעיפיו בקפידה ובעין ביקורתית על מנת לוודא כי אין בהוראותיו בכדי לפגוע באינטרסים של הרוכשים, וחמור מכך, כי הוראותיו אינן סותרות את לשון החוק. חשוב לדעת, כי ישנן הוראות חוק רבות שנחקקו במטרה להגן על רוכשי הדירות ועל כספם, ובניהם, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד- 1974, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, ועוד. (לשאול את מיקי- האם ניתן להוסיף לינקים לחוקים הללו).
עורך דין מנוסה בעסקאות מקרקעין ככלל וברכישת דירה מקבלן בפרט, יידע לאתר את ההוראות בהסכם שיש בהן בכדי לפגוע באינטרסים ובזכויות של הרוכשים וסותרות את הוראות החוק- ולנסח נספח שינויים בהתאם.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה – 1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), קובע בסעיף 2 כי הקבלן לא יקבל מקונה על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% מהתמורה, אלא אם עשה אחת מאלה:
(1) מסר לקונה ערבות בנקאית;
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח;
(3) שעבד את הדירה במשכנתא ראשונה לטובת הקונה;
(4) רשם הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סע' 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה.
כאשר אין ליווי בנקאי לפרוייקט, תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) התשל"ה – 1975 ") קובעות בסעיף 1, כי קונה של דירה, שהכספים ששילם או עליו לשלם לקבלן לא הובטחו בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח, לא יהיה חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים שעולים על השיעורים שלהלן וזאת על אף האמור בחוזה המכר:
40% משווי הדירה – עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם;
20% משווי הדירה – עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל;
15% משווי הדירה – עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט;
15% משווי הדירה – עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ;
10% משווי הדירה – עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
יש לוודא אם כן, כי לוח התשלומים הקבוע בהסכם המכר, הולם את הוראות החוק, שמטרתן כאמור, הינן להגן על זכויות הרוכשים ועל כספם.
ברכישת דירה מקבלן, חוק המכר מעניק מעטפת רחבה המגנה על רוכשי הדירות ובין היתר קובעת מנגנון פיצוי ללא הוכחת נזק בגין איחור במסירת הדירה, וזאת, גם אם בחוזה הרכישה עליו חתמתם ישנן תניות אשר מורות אחרת.
חוק המכר קובע כי במקרה שמוכר הדירה יאחר במסירת הדירה לתקופה שעולה על חודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי כמפורט להלן:
עבור תקופת איחור – החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה (להלן: "דירה דומה"), עבור כל חודש, כולל חלק מחודש, החל מהחודש השני שלאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה;
בגין החודשים החמישי עד העשירי של איחור – פיצוי בגובה 125% משכר הדירה בדירה דומה עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מחודש;
בגין החודש ה-11 והלאה – פיצוי בגובה 150% משכר הדירה בדירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש;
הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו החודש;
על אף האמור, המוכר לא יידרש לשלם לקונה פיצוי אם הקונה גרם לאיחור במסירה או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן לצפות אותן מראש.
חשוב להדגיש כי מדובר בהוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה, ולכן גם אם בחוזה מצויין סכום פיצוי נמוך יותר מהסכומים הנ"ל, הרי שהחוק גובר והנכם זכאים לפיצוי על פי החוק.
עורך דין המתמחה בתחום, יידע לאתר ולבלום ניסיונות של קבלנים לדחות את מועד המסירה באמתלה כי המועד נדחה לאור בקשה של דיירים לביצוע שינויים בדירה הנרכשת ו/או להפחית מסכום הפיצוי הקבוע בחוק, מה שקורה לא מעט פעמים.
משרד עורכי דין שירן גורפיין כהן הינו משרד בוטיק, המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין ונדל"ן, צוואות וירושות ויפוי כוח מתמשך.
שירן גורפיין כהן
חפשו בוויז